Ce couple d'experts en rénovation nous donne 5 conseils pour se lancer dans l'immobilier

LES GENS RÉNO - L'investissement immobilier fait fantasmer beaucoup de Français, mais ce type de projet réclame beaucoup de sacrifices et quelques bons conseils.

Cécilia et Adrien vivent d'amour, d'eau fraîche... et de perceuse. Ces deux-là se sont bien trouvés, tant ils semblent vibrer ensemble d'une même passion pour les travaux et la rénovation. Elle ardéchoise, lui breton, ils ont commencé à penser à la rénovation quand il a été question de se trouver un pied à terre dans les deux régions. "C'est à ce moment-là qu'on s'est intéressé à l'investissement immobilier, à la possibilité d'avoir des rendements intéressants, se souvient Cécilia, 31 ans. Mais comme on n'avait pas beaucoup d'argent, on a décidé de tout faire nous-mêmes".

Adrien, 27 ans, a dans un premier temps bénéficié de l'expérience de son père, menuisier, qui lui a mis le pied à l'étrier. Très vite pourtant, le couple se forme tout seul via des vidéos, des tutos, mais surtout en mettant la main à la pâte. "C'est en faisant qu'on apprend" répètent-ils comme un mantra tout au long de l'entretien. Il faut croire que la méthode marche, puisque Cécilia et Adrien sont désormais propriétaires de 6 biens, dont 4 ont déjà été rénovés par leurs soins. Leur terrain de jeu ? La Bretagne et la Normandie, qu'ils commencent à connaître par cœur.

Le succès de leur compte Instagram Numéro Cent Deux prouve une chose : la rénovation et l'investissement immobiliers passionnent les foules. Certains s'imaginent la poule aux œufs d'or, d'autres sont persuadés que c'est une activité réservée aux héritiers ou cadres supérieurs. Cécilia et Adrien, eux, sont convaincus que tout le monde peut s'y mettre, à condition de bien connaître les difficultés d'un tel projet. Pour nous aider, ils nous donnent leurs conseils !

Conseils pour se lancer dans l'investissement et la rénovation en immobilier

1. Faire les travaux de rénovation soi-même pour économiser

18h39 : Gagner de l'argent avec la rénovation immobilière fait rêver beaucoup de gens. Comment faire pour démarrer ?
Cécilia : Déjà, il faut se rendre compte que quand on part de zéro, ça va être beaucoup plus long d'arriver à dégager une rentabilité. À l'inverse, si on dispose d'un pécule, on va pouvoir mettre plus d'apport et enchaîner les biens plus vite. En partant de zéro, ça reste faisable, à condition de commencer par un petit studio par exemple, et de s'armer de patience.

Adrien : On a tout fait nous-mêmes pour une question de budget, en se formant sur le tas, en se trompant parfois. Au final, la rénovation en DIY, je dirais que ça représente un gain de 60% par rapport au fait de déléguer à des artisans. Le choix était vite fait pour nous, mais si vous avez un bon budget, autant prendre des artisans ! On a eu la chance d'avoir l'expérience de mon père, qui nous a donné tous ses conseils, voire aidé sur les chantiers. C'était un soutien omniprésent si on avait des questions, des besoins, etc. Au final, il y a un gain de fierté quand on fait soi-même !

2. Faire jouer la concurrence entre les banques

De votre côté, vous êtes partis de quoi ?
Adrien : On est partis d'une rigueur, on n'avait pas beaucoup d'économies, on savait qu'on voulait acheter, on savait quels étaient les critères pour obtenir un financement : des comptes clean, pas trop d'abus et un projet cohérent par rapport à nos salaires, car on était encore salariés à l'époque.

Cécilia : On a contacté une dizaine de banques avant d'avoir un accord, et ça nous a permis de choisir celui qui nous convenait. On a pris l'offre qu'on considérait la meilleure par rapport à notre projet. On a fait très attention sur nos dépenses, on a été très pro quand on s'est présenté aux banquiers, on avait tous les papiers, à tel point que le banquier n'avait rien à nous demander. Pour lui, c'est un gain de temps, ça lui plaît ! Ils ont tendance à privilégier un dossier carré sur un autre.

Adrien : Nous, ce sont nos comptes propres et la persévérance qui nous ont permis d'investir. Parfois, vous allez obtenir un accord qui ne vous plaira pas tant que ça, donc n'hésitez pas à aller sonder d'autres établissements !

3. Présenter un dossier en béton à la banque et donner des gages de fidélité

On comprend bien comment monter un premier projet immobilier pour une résidence principale, mais comment les enchaîner ?
Cécilia : En fait, quand on a déjà un prêt, il faut montrer à la banque que les mensualités sont remboursées, qu'on dégage même un bénéfice. Le banquier se dit qu'on est un super client, c'est une bonne raison pour continuer. Et puis on alterne dans nos modes de financement : soit on investit en individuel, en nom propre, soit on investit en SCI (société civile immobilière). Dans ce cas-là, on peut s'associer, ce qui permet d'avoir une capacité d'emprunt plus importante. La fidélité compte, aussi. La seconde fois qu'on va voir la banque, on annonce qu'on va prendre l'assurance habitation chez eux, ou alors qu'on déplace nos comptes.

Adrien : Il ne faut pas être trop gourmand, rester dans des projets à sa mesure, ne pas demander des crédits déraisonnables. C'est comme ça qu'on crée un lien de confiance avec son banquier. On propose un projet cohérent et des chiffres positifs. À côté de ça, on s'est formé sur la rénovation immobilière, donc on sait de quoi on parle.

Concrètement, qu'est-ce que vous donnez comme informations au banquier ?
Cécilia : En fait, on présente un tableau de financement, dans lequel on leur montre nos amortissements, mais aussi ce qu'on souhaite comme mensualité, taux d'intérêt, et durée d'emprunt. Après ils font ce qu'ils peuvent, on n'a pas toujours ce qu'on veut ! On s'adapte, la banque fait un effort et nous aussi.

Adrien : Quand on fait une demande de crédits, il y a une partie pour l'achat du bien, et une enveloppe dédiée aux travaux en parallèle, car on explique bien que c'est nous qui réalisons les travaux. Enfin, la rénovation énergétique peut permettre d'avoir des crédits à des taux intéressant comme le PTZ (prêt à taux zéro) pour la résidence principale. Hélas, en auto-construction, la plupart des aides telles que Ma Prime Rénov' ne fonctionnent pas, car il faut faire appel à des artisans RGE.

4. Faire une étude de marché dans une région précise

Les taux d'intérêt augmentent beaucoup depuis quelques années, est-ce toujours le bon moment pour investir ?
Cécilia : Nous, on continue d'investir quoiqu'il arrive, même si les taux augmentent. Il y a toujours moyen de trouver une rentabilité dans un projet, surtout à long terme. C'est un investissement patrimonial : dans 20 ans, le bien sera à toi ! Tu peux le louer, le revendre avec une marge, etc. Investir, c'est toujours le bon moment, tout dépend du projet.

Adrien : On connaît bien notre secteur, la côte d'Emeraude, autour de Dinar et Dinan, la tension locative y est très forte. On fait des études de marché avant chaque acquisition : quels critères fonctionnent en location, est-ce une ville étudiante, ou avec des personnes âgées ? Le site de l'INSEE, c'est une mine d'informations ! Et bien sûr, il faut avoir ces données les plus importantes : le prix au m2, le prix au m2 une fois rénové et le coût des travaux !

Cécilia : On évalue tout. Si c'est une ville étudiante, est-ce qu'il ne faut pas acheter un meublé au rez-de-chaussée ? Si le quartier a une école, est-ce que ce ne serait pas mieux d'acheter une maison pour une famille ? On s'adapte !

Adrien : Il faut y passer du temps, activer les notifications du Bon Coin ou Paru Vendu, et puis être au taquet ! On n'a pas de vacances dans l'immobilier, d'ailleurs on dit parfois que les meilleures affaires se font pendant l'été.

Cécilia : Notre premier bien, hors résidence principale, c'était un coup de coeur, on a fait l'offre juste après notre première visite ! Mais on a connu des péripéties sur cet appartement, à tel point qu'il nous a fallu trois ans avant qu'on achète un nouveau bien ensuite.

5. Trouver un CDI pour faire ses premiers emprunts... et beaucoup travailler ensuite !

Est-ce qu'on peut vivre rapidement de cette activité ?
Adrien : Non, au contraire ! Au départ, le fait qu'on soit salariés en CDI tous les deux était nécessaire pour les premières acquisitions. Nos contrats de travail ont été bien étudiés par la banque. On a fait le choix de quitter nos boulots depuis seulement un mois, on jonglait trop entre les chantiers et le boulot, c'était compliqué. On avait envie d'être libres.

Cécilia : On n'en vit pas pour le moment. Cependant, on pourrait déjà avoir un bon complément de revenus mais on préfère garder cet argent pour réinvestir et enchaîner. Le projet, c'est de vendre notre résidence principale pour avoir un apport conséquent, qui nous permette de continuer à investir pour créer une activité de marchands de bien. On pourrait ensuite passer à un niveau supérieur, même si ça va prendre du temps, on ne se leurre pas. Il faut s'en donner les moyens. Sur le long terme, on sera gagnant, mais il faut de la patience.

Sur Instagram, vous parlez beaucoup de sacrifice, de la valeur travail... En quoi est-ce important pour vous ?
Cécilia : on a eu affaire à pas mal de personnes qui disent que c'est impossible d'acheter plusieurs biens. Je ne veux pas les critiquer, mais quand on part de zéro, ce n'est pas impossible non plus. Il faut travailler pour y arriver, sans quoi rien n'arrivera. On fait beaucoup de sacrifices depuis 3 ans, on ne part pas en vacances, on est sur le chantier presque tout le temps, on sort très peu... Notre philosophie, c'est de faire des sacrifices tant qu'on est jeunes et en forme, de manière à pouvoir profiter plus tard !